Cuando un propietario vende una casa, no siempre puede elegir al comprador. En ciertos casos la ley da a otra persona la opción de quedarse con la vivienda, con el terreno o con la parte de una finca en las mismas condiciones que pactó el comprador. Eso es el derecho de tanteo y retracto, y lo tiene sobre todo el inquilino de una vivienda, pero también los copropietarios y, según la comunidad autónoma, la Administración.
Esta guía recoge lo que dicen la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil, en su texto consolidado del BOE consultado el 2 de noviembre de 2026. No sustituye a un abogado: los plazos son cortos y un error de fechas hace perder el derecho.
Lo esencial: el tanteo se ejerce antes de la venta y el retracto después. El inquilino de una vivienda tiene 30 días naturales en ambos casos, contados desde una notificación fehaciente. Los copropietarios y los colindantes de una finca rústica pequeña tienen 9 días. Si la venta se hizo sin avisar o por menos precio del comunicado, se puede reclamar la casa pagando al comprador lo que pagó.
1. Qué es el derecho de tanteo y qué es el retracto
Son dos derechos de adquisición preferente que se activan en momentos distintos. El tanteo funciona antes de cerrar la venta: el propietario comunica que quiere vender, a qué precio y con qué condiciones, y la persona con derecho puede comprar por ese mismo precio. Si no contesta o renuncia, el dueño queda libre para vender a un tercero.
El retracto funciona después. El Código Civil lo define en su artículo 1.521 como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar de quien adquiere una cosa por compra o dación en pago. Es decir, el comprador pierde la operación y la persona que retrae ocupa su sitio. Se usa cuando no hubo aviso, cuando el aviso fue incompleto o cuando la venta se cerró por un precio o unas condiciones más baratas que las comunicadas.
2. Quién puede ejercerlos
No es un derecho general: solo existe cuando la ley lo concede o cuando se pactó y quedó inscrito. Los casos más habituales son estos:
- El inquilino de una vivienda. Lo reconoce el artículo 25 de la LAU en caso de venta de la vivienda arrendada.
- El arrendatario de un local u otro uso distinto de vivienda. El artículo 31 de la LAU dice que lo dispuesto en el artículo 25 se aplica también a esos arrendamientos.
- El copropietario. Si un condueño vende su parte a un extraño, los demás pueden retraer, según el artículo 1.522 del Código Civil.
- El propietario de una finca rústica colindante cuando la finca vendida no pasa de una hectárea (artículo 1.523 del Código Civil).
- La Administración, en los supuestos que fije la legislación autonómica, por ejemplo en vivienda protegida o en viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda se remite a esa normativa y habla de viviendas sociales adquiridas por las Administraciones mediante estos derechos.
Cuando coinciden varios, manda un orden. El artículo 25.4 de la LAU dice que el derecho del inquilino tiene preferencia sobre cualquier otro similar, con dos excepciones: el retracto del condueño de la vivienda y el pacto de retracto inscrito en el Registro de la Propiedad antes de firmar el alquiler.
3. El tanteo del inquilino: 30 días desde el aviso
Si el dueño decide vender la vivienda alquilada, debe notificar al inquilino «en forma fehaciente» tres cosas: que quiere vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la operación. Desde el día siguiente a esa notificación, el inquilino tiene 30 días naturales para decir que compra en esas condiciones.
La notificación no vale para siempre. Sus efectos caducan a los 180 días naturales, de modo que, si el dueño no vende en ese plazo, tendrá que volver a avisar. «Fehaciente» significa que quede prueba de lo comunicado y de la fecha: un burofax con certificación de contenido o un acta notarial cumplen ese papel, mientras que un mensaje de WhatsApp o una llamada son una prueba débil.
Si la venta incluye, además de la vivienda, los trasteros o plazas de garaje que el mismo dueño alquiló como accesorios, el inquilino no puede ejercer el derecho solo sobre la vivienda: o compra todo el conjunto o nada (artículo 25.6 de la LAU).
4. El retracto del inquilino: otros 30 días tras la venta
Si el dueño vendió sin avisar, o el aviso omitió alguno de los datos exigidos, o el precio final resultó inferior al comunicado o las condiciones menos onerosas, el inquilino puede reclamar la vivienda con el retracto. El plazo vuelve a ser de 30 días naturales, que se cuentan desde el día siguiente a la notificación que el comprador debe hacerle de las condiciones de la compraventa, con copia de la escritura o del documento en que se formalizó.
Retraer no sale gratis. La LAU remite al artículo 1.518 del Código Civil, que obliga a reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la compra, además de los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda. Antes de lanzarse, el inquilino necesita tener ese dinero o la financiación a punto.
Dato clave: el reloj del retracto del inquilino empieza con la notificación del comprador con copia de la escritura, no con el día en que el inquilino se entera por otra vía. Si nadie le notifica de forma fehaciente, el plazo no ha empezado a correr.
5. Cuándo no se aplica
La ley recorta el derecho del inquilino en dos situaciones, y conviene tenerlas presentes antes de reclamar nada:
- Venta conjunta de todo el edificio. No hay tanteo ni retracto cuando la vivienda se vende junto con las restantes viviendas o locales del mismo dueño que forman parte del inmueble, ni cuando varios propietarios venden a un mismo comprador todos los pisos y locales del edificio. Si en el inmueble solo existe una vivienda, el inquilino conserva ambos derechos (artículo 25.7 de la LAU).
- Renuncia pactada. El inquilino puede renunciar a estos derechos en el contrato, pero la renuncia solo es válida en contratos de duración pactada superior a cinco años (artículo 25.8 de la LAU). En un alquiler de cinco años o menos, esa cláusula no vale.
Revisa también tu contrato por si menciona expresamente la renuncia. Muchos modelos de contrato incluyen la cláusula por rutina, y su validez depende de la duración pactada, no de que esté escrita.
6. Copropietarios y colindantes: solo 9 días
Aquí el plazo es mucho más corto. El artículo 1.524 del Código Civil dice que el retracto legal solo puede ejercitarse dentro de nueve días, contados desde la inscripción de la venta en el Registro y, si no se inscribió, desde que quien retrae tuvo conocimiento de la venta.
Hay dos reglas más que afectan a las fincas. La primera: el retracto de comuneros excluye el de colindantes, de modo que, si ambos quieren ejercerlo, gana el copropietario. La segunda: para los colindantes, el derecho solo existe en fincas rústicas de hasta una hectárea y no se aplica si las tierras están separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes. Si dos colindantes quieren retraer a la vez, tiene preferencia el dueño de la tierra de menor cabida, y si es igual, el que lo pida primero.
Cuando varios copropietarios quieren retraer, solo pueden hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
7. Qué pasa con el Registro de la Propiedad
El artículo 25.5 de la LAU protege al inquilino por la vía registral. Para inscribir la venta de una vivienda arrendada, hay que justificar que se hicieron las notificaciones exigidas. Y si la vivienda vendida no estaba alquilada, el vendedor debe declararlo así en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público.
En la práctica, esto obliga a vendedor y comprador a guardar la prueba de la notificación. Si te ofrecen comprar una vivienda alquilada, pide copia del burofax o del acta con la fecha de recepción: sin ella, el inquilino podría reclamar el retracto y tú tendrías que devolver la casa.
8. Qué hacer según tu situación
Si eres inquilino
- Guarda la notificación y apunta la fecha de recepción. Los 30 días naturales corren desde el día siguiente.
- Responde por escrito y de forma que quede constancia, aunque sea para renunciar.
- Si te enteras de una venta que nadie te comunicó, no esperes: pide la escritura y reclama dentro del plazo de retracto.
- Antes de decidir, comprueba cuánto dinero necesitas: precio, gastos de la compraventa y los demás pagos que el comprador acredite.
Si eres propietario y vas a vender
- Notifica al inquilino con precio y condiciones concretas. Una notificación incompleta abre la puerta al retracto.
- Respeta lo comunicado: si cierras por menos precio o con condiciones más baratas, el inquilino podrá retraer.
- Conserva la prueba de la notificación y del plazo transcurrido, porque el notario y el Registro la pedirán.
Si eres comprador
- Pregunta si la vivienda está alquilada y pide la prueba de la notificación antes de firmar.
- Desconfía de las renuncias sin comprobar la duración del contrato: solo valen si pasa de cinco años.
- Reserva un margen: durante los 30 días siguientes a que notifiques la compra, el inquilino aún podría retraer si hubo defectos en el aviso.
Los plazos, de un vistazo
- Tanteo del inquilino: 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente. La notificación caduca a los 180 días.
- Retracto del inquilino: 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación del comprador con copia de la escritura.
- Retracto de copropietarios y colindantes: 9 días desde la inscripción en el Registro o desde que se conoce la venta.
Un último consejo: cuenta los días en cuanto recibas el aviso y no dejes la decisión para el final. Tanto el tanteo como el retracto son plazos de caducidad, y una vez pasados no hay forma de recuperarlos. Si la operación es importante, consulta a un abogado o a un notario antes de que se agote el plazo.
