El ayuntamiento reclama la tasa de basuras al propietario de la vivienda. Que ese gasto acabe en el bolsillo del inquilino depende de lo que firmaron las dos partes y, desde el 8 de octubre de 2026, de una frase nueva en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que todavía necesita el visto bueno del Congreso.
Esta guía recoge lo que dicen la ley y las ordenanzas a 30 de octubre de 2026. No sustituye a un abogado: la tasa y el decreto son recientes y los tribunales no han fijado una única respuesta.
Lo esencial: el ayuntamiento cobra al propietario, y este solo puede trasladar la cuota al inquilino si lo pactaron por escrito. El decreto de octubre prohíbe imponer al inquilino los tributos de la vivienda, salvo cuando él sea el obligado tributario. Si el Congreso no convalida el decreto, esa frase desaparece.
1. Quién paga la tasa ante el ayuntamiento
Las ordenanzas reparten los papeles de la misma forma. El contribuyente es quien se beneficia del servicio, es decir, quien vive en la casa, y el propietario figura como sustituto. La ordenanza fiscal de Alcorcón lo dice con estas palabras: son sustitutos «los sujetos pasivos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles», que «podrán repercutir, en su caso, las cuotas abonadas sobre los respectivos beneficiarios». La de Madrid sigue el mismo esquema en los artículos 5 y 6 de su texto.
En la práctica, el recibo llega a nombre del propietario y es él quien lo paga primero. El «en su caso» significa que la repercusión no es automática: necesita una base en el contrato.
2. Qué decía la ley hasta el 7 de octubre
El artículo 20 de la LAU permitía pactar que el inquilino asumiera los gastos generales, incluidos «tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». Ponía dos condiciones: «Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato». Y añadía que «el pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración», es decir, que el ayuntamiento sigue reclamando al propietario aunque el contrato diga otra cosa.
Los tribunales han discutido si una cláusula sin importe vale. La OCU recuerda en su análisis sobre cómo se repercute la tasa que una parte de la jurisprudencia sostiene que, si el contrato no menciona la tasa, no es posible repercutirla. En sentido contrario, Xataka Home cuenta una sentencia del Supremo sobre un contrato que atribuía la tasa y el IBI a los inquilinos sin fijar el importe anual: el pacto se consideró válido y el impago acabó en desahucio. Es un caso con cláusula expresa, no una regla para todos los contratos.
3. Qué cambia con el decreto de octubre
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se publicó en el BOE el 7 de octubre y entró en vigor el 8. Su artículo 3 reescribe el artículo 20 de la LAU y añade esta frase, que ya figura en el texto consolidado de la ley en el BOE: «En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario».
Hay un detalle que condiciona todo lo demás. Un decreto-ley debe convalidarlo el Congreso. El decreto anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, traía la misma modificación y el Congreso lo derogó: la resolución que recoge el acuerdo se publicó en el BOE el 2 de octubre. Si el 29/2026 corre la misma suerte, el artículo 20 volverá a la redacción anterior.
La frase nueva admite dos lecturas para la tasa de basuras:
- Entra en la prohibición: a quien cobra el ayuntamiento es al propietario, así que sería un tributo de la vivienda que no puede imponerse al inquilino.
- Entra en la excepción: las ordenanzas llaman contribuyente al inquilino, que sería «obligado tributario», y el propietario solo paga por él como sustituto.
Hasta donde alcanzan las fuentes consultadas, ningún tribunal ha resuelto todavía cuál prevalece. Quien tenga un contrato firmado antes del 8 de octubre debería revisar con un abogado o con un sindicato de inquilinos si la norma nueva le alcanza, porque las reglas para contratos ya firmados no siempre coinciden con las de los nuevos.
4. Qué hacer según tu contrato
- Hay cláusula escrita que atribuye la tasa al inquilino y fija un importe anual: es el escenario que la ley antigua cubría con claridad. Si el decreto se convalida, conviene consultar su efecto antes de seguir pagando.
- Hay cláusula, pero sin importe: es el caso discutido en los tribunales. No dejes de pagar por tu cuenta: el desahucio por impago que cuenta Xataka partía de una cláusula sin importe y el inquilino perdió.
- No hay ninguna cláusula: según la OCU, una parte de la jurisprudencia no permite repercutirla. Pide por escrito la base contractual antes de abonar nada.
- Contrato nuevo, firmado desde el 8 de octubre: la frase del decreto te afecta de lleno mientras siga en vigor.
Dato práctico: pide siempre una copia del recibo del ayuntamiento. La ordenanza solo permite repercutir «las cuotas abonadas», así que el casero no puede cobrarte más de lo que él pagó. Si el recibo es de otra vivienda o de un año distinto, tienes motivo para discutirlo.
Si lo que te preocupa es el importe, mira cómo se calcula la tasa en Madrid o en Alcorcón, y cuándo vence en Madrid.
